中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)肅觀察者
獨(dú)到視角 | 犀利表達(dá) | 客觀評(píng)述
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執(zhí)行主編 | 陸一 ?? 圖文 | TERRY
正文共計(jì)7751字/98圖 預(yù)計(jì)閱讀時(shí)間20分鐘
“我喜歡在每天清晨圍著老城墻跑一圈，早上6點(diǎn)過(guò)
Cici坐在秋日的陽(yáng)光下
，面對(duì)朝陽(yáng)門(mén)，瞇著眼睛對(duì)我說(shuō)。我能感覺(jué)到她對(duì)這座城市深切的迷戀
這是我這幾天不斷遇見(jiàn)的“愛(ài)這城”的場(chǎng)景中
西安
濃墨重彩的大唐文化傳承至今
連續(xù)幾日
日夜交替之間
西安益田假日世界購(gòu)物中心 | 攝于2018.9.29
了解一座城市
西安城區(qū)的結(jié)構(gòu)
上圖中的中心紅線，則是貫穿整個(gè)城市南北的中軸線軌道交通
它與目前西安另外已開(kāi)通的1號(hào)線（東西走向）和3號(hào)線（東北-西南走向）一起，組成了西安正式投入營(yíng)運(yùn)的地鐵網(wǎng)絡(luò)
圖據(jù)“8684”微信公眾號(hào)
地鐵線路雖少
即使是從城墻西北角著名的老城根G park，到城南大雁塔南廣場(chǎng)旁邊即將開(kāi)業(yè)的大悅城
再來(lái)，看看西安行政區(qū)域的分布圖
圖據(jù)“悅西安”@2017年度
擠在地圖中間、城市中央最核心
、也是最小的幾個(gè)行政區(qū)，從北往南、從西往東分別是未央?yún)^(qū)、①蓮湖區(qū)、②新城區(qū)、③碑林區(qū)、雁塔區(qū)。在過(guò)去的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)
，西安的商業(yè)都分布在古城內(nèi)外3KM范圍內(nèi)，且絕大多數(shù)由本地開(kāi)發(fā)商持有運(yùn)營(yíng)
圖據(jù)“悅西安”
從悅西安整理的這份商圈分布圖來(lái)看
，西安大大小小的商圈加起來(lái)有16個(gè)之多，但目前擁有較高人氣和客流的，偏偏不完全能用“商圈”來(lái)歸納總結(jié)。這就是西安商業(yè)有趣的地方，之一。
東西大街+鐘鼓樓商圈
遍地游客
，遍地黃金？那日入夜
，我突然想好好地看看西安。于是當(dāng)我從安定門(mén)往長(zhǎng)樂(lè)門(mén)方向
、沿著西大街去往東大街騎行的時(shí)候，沿途不斷避讓因?yàn)榕d建地鐵而鉆入便車(chē)道的汽車(chē)，整條街上，人潮涌動(dòng)，人聲鼎沸，金碧輝煌。當(dāng)夜色愈發(fā)明亮起來(lái)
西安鐘樓與開(kāi)元商城 | 攝于2018.9.28
我看了看地圖，確定這就是鐘鼓樓商圈了。
南北走向的2號(hào)線鐘樓站，日均客流量相當(dāng)大
點(diǎn)擊查看大圖
從這張地圖截圖上可以明顯看到
西起時(shí)代盛典
位于西大街的百盛“時(shí)代盛典” | 攝于2018.9.28
從西大街的時(shí)代盛典開(kāi)始，你定會(huì)注意到沿街所有的建筑幾乎都擁有唐代的飛檐屋頂
而從鐘樓往東，沿街的街鋪就充滿濃郁的國(guó)產(chǎn)休閑運(yùn)動(dòng)風(fēng)：美特斯邦威
東大街街鋪林立 | 攝于2018.9.28
如果說(shuō)西大街是逛吃的天堂，那么東大街上接踵擦肩的拎著購(gòu)物袋的人們
，則顯示出這一段昌盛的國(guó)貨零售業(yè)績(jī)。有意思的是，東大街的繁榮到了南新街路口就戛然而止
。與熱鬧喧囂僅一街之隔，東北角的群光廣場(chǎng)孤零零地佇立著
略顯孤單的群光廣場(chǎng) | 攝于2018.9.28
有趣的是
黃色地塊為九龍倉(cāng)意向地塊
巧的是
，鐘樓西頭、鼓樓門(mén)前的麥當(dāng)勞，又是傳聞中蘋(píng)果公司鐘意許久而不可得的西安首個(gè)專(zhuān)賣(mài)店的位置：
如果傳聞屬實(shí)
，那么鐘鼓樓商圈及其東西兩側(cè)的東西大街，雖然頗有些商業(yè)老舊的意味，但其在這些國(guó)際商業(yè)巨頭心中，依然有著不可替代的地段優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿Α?/p>
西安地鐵規(guī)劃圖 | 點(diǎn)擊查看大圖
如上圖所示
，西安規(guī)劃中的地鐵6號(hào)線2期一旦正式開(kāi)通，這條南北中軸線或許會(huì)迎來(lái)全新的生命周期也并不是完全不可能。
西安鐘樓路口 | 攝于2018.9.28
竊以為
，盡管依然擁有熙攘游客的龐大人流，鐘鼓樓商圈但卻也亟待被注入新鮮的商業(yè)血液，讓古今交融中“今”的部分，能更炫麗地綻放時(shí)尚古都的色彩。被密集高校“圍剿”的小寨
賽格神話
，無(wú)人能敵？9月26日晚間
，我與朋友相約來(lái)到賽格國(guó)際購(gòu)物中心吃晚餐，走到人行天橋上這就是傳說(shuō)中的賽格
“宇宙中心”賽格國(guó)際購(gòu)物中心 | 攝于2018.9.26
西部第一銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的賽格國(guó)際購(gòu)物中心，2018年10月1日剛剛滿5周歲
在此之前
，截至2018年8月底，賽格就達(dá)到了47億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，距離其2017年全年業(yè)績(jī)58.5億元，已經(jīng)只有不到20億的差距了。有西安本地業(yè)界同仁預(yù)計(jì)
賽格國(guó)際購(gòu)物中心內(nèi)部 | 攝于2018.9.27
在我看來(lái)，如果就發(fā)展速度
進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)部之前
賽格國(guó)際購(gòu)物中心南側(cè) | 攝于2018.9.26
對(duì)于賽格，我想很多朋友跟我一樣
所以我靠譜一回
項(xiàng)目總計(jì)18萬(wàn)方商業(yè)面積
2016年銷(xiāo)售總業(yè)績(jī)?nèi)嗣駧?5億元，2017年銷(xiāo)售總業(yè)績(jī)?nèi)嗣駧?8.5億元，連續(xù)四年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的2位數(shù)增長(zhǎng)
；2017年日均客流17.8萬(wàn)人次，其中
，周內(nèi)日均客流15.6萬(wàn)人次，周末及節(jié)假日日均客流22.3萬(wàn)人次，2017年12月31日達(dá)到年內(nèi)最高單日客流量36.7萬(wàn)人次；截至2017年12月場(chǎng)內(nèi)在售的634個(gè)品牌中
令人艷羨的數(shù)據(jù)背后
，非傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操盤(pán)手出身的賽格，自有一套天馬行空的玩法。比如
，它的“首層”多達(dá)5層！以及可以直達(dá)6層的、長(zhǎng)達(dá)50.3米的亞洲第一極限“飛天梯”！（見(jiàn)上圖）又比如，它將負(fù)二層改成了“格子鋪”
，又在一二層大刀闊斧地引入奢侈品大牌
再比如，從8層開(kāi)始到11層
，在整個(gè)項(xiàng)目樓頂建起了一座總面積5.6萬(wàn)平米、可容納2000多輛車(chē)輛同時(shí)停放、24小時(shí)營(yíng)業(yè)的停車(chē)場(chǎng)，這在全國(guó)商業(yè)項(xiàng)目中都難尋先例。甚至
賽格國(guó)際購(gòu)物中心內(nèi)部的三級(jí)瀑布
而傳說(shuō)中的13層的賽格
在業(yè)態(tài)樓層落位層面，賽格的風(fēng)格依舊是“簡(jiǎn)單”但不“粗暴”：
點(diǎn)擊查看大圖
此外
周四下午2點(diǎn)左右的西安賽格國(guó)際B2層
攝于2018.9.27
陜西師范大學(xué)
數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的新鮮血液
俯瞰賽格國(guó)際購(gòu)物中心 | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)
誕生于西安商業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期的歷史時(shí)代
雙軌道上蓋、位于核心城區(qū)主干道
熱衷“嘗鮮”的年輕群體強(qiáng)勢(shì)“圍剿”小寨、賽格團(tuán)隊(duì)非同一般的“跨界思維”
，此乃“人和”。西安小寨賽格五周年短視頻 BY 猴崽崽
如此“天時(shí)地利人和”的賽格，作為業(yè)內(nèi)一個(gè)現(xiàn)象級(jí)的項(xiàng)目
賽格的鼎盛與小寨商圈內(nèi)的金莎
只是
永寧門(mén)商圈領(lǐng)銜奢侈品品牌
消費(fèi)升級(jí)
，城市所需？SKP全國(guó)第二家在西安開(kāi)出
，是2018年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)圈的一樁大事。北京SKP的國(guó)內(nèi)商場(chǎng)第一業(yè)績(jī)寶座已經(jīng)穩(wěn)坐多年
，西安SKP的備受矚目
世紀(jì)金花與西安SKP | 攝于2018.9.27
西安SKP作為一個(gè)改建項(xiàng)目，位于西安永寧們奢侈品商圈的核心位置，與隔壁的20年的世紀(jì)金花珠江時(shí)代店和街對(duì)面的王府井百貨
，形成了永寧門(mén)商圈的“金三角”競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)。
永寧門(mén)的三足鼎立，最苦了城墻內(nèi)的中大國(guó)際
。不過(guò)
，很明顯，SKP開(kāi)業(yè)數(shù)月后但是，對(duì)于偌大的十三朝古都而言
，奢侈品商圈的消費(fèi)升級(jí)需求早已不是朝夕之愿，2018年SKP的出現(xiàn)，是城市商業(yè)升級(jí)實(shí)踐中典型的一次“順勢(shì)而為”。
西安SKP外觀 | 攝于2018.9.27
西安SKP
，是我此行造訪次數(shù)最多的一個(gè)項(xiàng)目無(wú)論是從建筑內(nèi)外的觀感、兩個(gè)館內(nèi)部的動(dòng)線
有圖有真相
唯美西安SKP
除了視覺(jué)細(xì)節(jié)及現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)令人驚艷之外
，SKP出了名的品牌線之完整B1
F1
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10對(duì)于西安SKP的喜愛(ài)
或可以說(shuō)，這是一座教科書(shū)式的新一代百貨商場(chǎng)的范本
20周年的世紀(jì)金花珠江時(shí)代店
順帶值得一提的
這里的下沉式廣場(chǎng)匯聚了多個(gè)頗有知名度和特色的F&B品牌進(jìn)駐
榴園一景 | 攝于2018.9.27
與小寨商圈相比
永寧門(mén)商圈或能借勢(shì)西安SKP的進(jìn)駐
，在領(lǐng)銜西安奢侈品消費(fèi)的基礎(chǔ)上，快速實(shí)現(xiàn)消費(fèi)升級(jí)，拉動(dòng)整個(gè)西安商業(yè)的城市成長(zhǎng)進(jìn)度。蓮湖&曲江遙相呼應(yīng)
時(shí)尚潮流，南北并進(jìn)
在此行出發(fā)之前
到了跟前
，徹徹底底地眼前一亮。
西安老城根G park | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)
巨大的外廣場(chǎng)連著同樣巨大的下沉廣場(chǎng)
，氣勢(shì)震撼。很難想象，怎樣的操盤(pán)者才能在這樣一塊地形獨(dú)特
、又不靠任何成熟商圈的地方建起如此高人氣的商業(yè)項(xiàng)目。
西安老城根G park地形示意圖 | 制圖CRRCHINA
從傳統(tǒng)商業(yè)邏輯而論，這樣的地形
，動(dòng)線根本無(wú)從談起，但偏偏是這樣的一塊大L型的地塊，給了G park的操盤(pán)手一次大膽想象的空間。
巨大的如倒立羽毛球形狀的adidas形象店
攝于2018.9.28
整個(gè)G park
，最不缺的就是年輕的時(shí)尚與動(dòng)感。將外廣場(chǎng)作為城市大型聲光電活動(dòng)的稀有場(chǎng)地，下沉廣場(chǎng)作為運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目快閃活動(dòng)場(chǎng)地，更開(kāi)辟出西安第一個(gè)極限運(yùn)動(dòng)公園
。
白天運(yùn)動(dòng)酣暢淋漓的動(dòng)感
，入夜之后就變?yōu)槁暪怆姷闹鲌?chǎng)。前面的地圖上所示的狹長(zhǎng)地帶
，被G park的設(shè)計(jì)者植入了極其精妙的多重“巧思”，不僅令這段動(dòng)線尷尬的地塊變得極為生動(dòng)，更將消費(fèi)者的舒適度和體驗(yàn)度提升到了一個(gè)難以被超越的高度
西安老城根G park | 攝于2018.9.28
項(xiàng)目外廣場(chǎng)南側(cè)的主入口
進(jìn)入G park后的水幕舞臺(tái) | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)
這是第一個(gè)令人駐足的區(qū)域：每天傍晚，頂部圓形水幕將灑下配合音樂(lè)節(jié)奏的水舞
節(jié)假日的水幕舞臺(tái)聲光電與水舞表演 | 攝于2018.9.27
當(dāng)然
西安老城根G park的天幕
這個(gè)造型極為獨(dú)特
、視覺(jué)效果極為震撼的“天幕”，是G park的“形象代言”之一，也是在這里舉辦的各種超高人氣的音樂(lè)娛樂(lè)活動(dòng)的絕對(duì)主場(chǎng)。如此，從外廣場(chǎng)到下沉廣場(chǎng)
曾有娛樂(lè)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的G park操盤(pán)者，幾乎是將一座巨型的視聽(tīng)娛樂(lè)城擺在了西安市民的面前。
而在這座巨大的娛樂(lè)城內(nèi)，運(yùn)動(dòng)潮流零售
位于老城根G park的鼎泰豐
半開(kāi)放式街區(qū)的特質(zhì)頂棚
就連整個(gè)通道頂棚防曬防水的特殊材質(zhì)和通道兩側(cè)墻體上早已預(yù)留的水霧噴頭
如果說(shuō)北京的三里屯太古里是中國(guó)時(shí)尚潮流的商業(yè)地標(biāo)
放眼望去，如今的西安城
關(guān)于西安大悅城的更多詳情可點(diǎn)擊查看：
從西安大悅城看西北重鎮(zhèn)城市商業(yè)的均衡升級(jí)大西北迎時(shí)尚新地標(biāo)若是即將開(kāi)業(yè)的西安大悅城能與2周歲的老城根G park一起齊首并進(jìn)
西北商業(yè)領(lǐng)頭羊個(gè)性十足
西安商業(yè)幾個(gè)有趣看點(diǎn)
整體而言
“外來(lái)的和尚好念經(jīng)”不適用于西安
本地商業(yè)項(xiàng)目很強(qiáng)，各有打法
優(yōu)質(zhì)商業(yè)集群未出現(xiàn)
文旅與商業(yè)高度融合
曲江與高新發(fā)展迅速
東北工業(yè)片區(qū)偏老舊，文創(chuàng)商業(yè)或有可為
。
西安曲江銀泰百貨即將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇
除了這些大名鼎鼎的“當(dāng)家花旦”之外
，當(dāng)我在西安街頭游走時(shí)，發(fā)現(xiàn)很多項(xiàng)目雖小卻深有考究，最后來(lái)分享給大家。第一個(gè)
，是位于新城區(qū)的蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)。這是一個(gè)改建項(xiàng)目，也是蘇寧嘗試將專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)
、百貨
蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)的中庭大臺(tái)階 | 攝于2018.9.28
蘇寧易購(gòu)的這波操作確實(shí)非常猛：
用“蘇寧極物”把所有生活類(lèi)商品歸類(lèi)
把商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、商品品類(lèi)和品牌全部收入其中
，突出蘇寧、強(qiáng)化品類(lèi)、弱化品牌、升級(jí)審美——這樣一個(gè)顛覆性的商場(chǎng)，你能說(shuō)它到底是專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、百貨、還是購(gòu)物中心？或許這真的可能印證了那句“顛覆你的
，從來(lái)都不是你的同行”。
蘇寧極物的商品陳列區(qū) | 攝于2018.9.29
第二個(gè)，是大華1935創(chuàng)意園區(qū)
。這是一處即將二次開(kāi)業(yè)的文創(chuàng)商業(yè)園區(qū)，這次的接盤(pán)俠是復(fù)地
位于新城區(qū)大華1935創(chuàng)意園內(nèi)的星巴克臻選店
攝于2018.9.29
地處西安中心城區(qū)東部的大華1935
不過(guò)這座由紐約設(shè)計(jì)師改建的星巴克倒是非常吸引人，而市場(chǎng)上傳出的聲音也大多對(duì)此項(xiàng)目有較為向好的認(rèn)同
。
由“老院子”改建的星巴克臻選店 | 攝于2018.9.28
第三個(gè)，是MOMO PARK藝術(shù)購(gòu)物中心
。
這是一個(gè)很有情懷的本地開(kāi)發(fā)商的作品
，今年9月剛開(kāi)業(yè)。很顯然，操盤(pán)者對(duì)北京的喬福芳草地和全國(guó)的K11有著某種真切的熱愛(ài)。無(wú)論是項(xiàng)目名稱(chēng)還是內(nèi)部細(xì)節(jié)
，在MOMO PARK的很多地方
西安MOMO PARK | 攝于2018.9.26
整體而言
由于接駁地鐵三號(hào)線的吉祥村站
MOMO PARK內(nèi)部 | 攝于2018.9.26
整個(gè)項(xiàng)目的硬件可圈可點(diǎn)
且看——
MOMO PARK在西安開(kāi)出
，從某種程度上反映出西安商業(yè)地產(chǎn)界對(duì)于嘗試新事物的熱情與期盼，而其以小而美的形態(tài)亮相，確也帶來(lái)了一股清流。盡管我期待位置更好的悅薈與MOMO有著類(lèi)似的商業(yè)邏輯和呈現(xiàn)
由澳資麥格里芬持有的新開(kāi)項(xiàng)目“悅薈”
攝于2018.9.29
不過(guò)
或許
西安曲江金地廣場(chǎng) | 攝于2018.9.28
西安的商業(yè)是性格鮮明的
以賽格國(guó)際
想來(lái)，這才是商業(yè)本該有的參差百態(tài)
靈魂互動(dòng)
用一句話證明
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西安2DAYS | 商業(yè)迭代進(jìn)行時(shí)
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